特色小镇的投资热潮农业企业迎机遇！

2017-09-06 乡村缔造者

第九届特色小镇.田园综合体总裁峰会9月9-10 杭州举办。本次会议行业20多位一线项目操盘手齐聚，从特色小镇—田园综合体 政策机遇、国家扶持、创建申报、顶层设计、盈利模式、策划创意、规划设计、产业导入、落地要点、操盘实践、运营模式、IP打造、投融资模式、资源链接、项目考察等15个纬度分享，

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第九届特色小镇●田园综合体开发运营总裁峰会

 关于特色小镇建设方向和定位的探讨始终不断出现，其中占据主流观点的是“高端产业型”和“旅游型“。这类观点更多是从非农的角度来考虑特色小镇的战略定位。

  我们认为，在特色小镇建设的过程中，不能忘记6亿农民的存在。农业型特色小镇具有更大的普适性，应该迎合消费升级的趋势，通过农业型特色小镇的建设，为破解“城乡二元结构”做出一定的贡献。

什么是农业型特色小镇？

       特色小镇的分类：

      特色小镇的分类，决定了如何对特色小镇进行定位、如何确定经济可行性、如何进行规划建设。由于特色小镇目前还在探索阶段，目前有很多分类方法。以浙江省为例，其将特色小镇划分了10种类型，首批127家国家特色小镇被划分为13种类型。实际上，这些划分标准，这种划分方法主要强调小镇的“特”，容易忽略特色小镇的本质性内涵，给小镇的定位、规划带来困惑。

       我们认为，特色小镇分类的核心在于两点：一是发展的动力源，即主要的收入来源和盈利模式是什么；另外一个考虑因素是居民来源，即大部分居民是原有的镇域居民还是外来城市人口。

       按照上述核心点进行分类，特色小镇可以分为三类，即产业类、社区类和旅游类。根本上讲，任何一种特色小镇基本都是属于这三种类型或三种类型的复合版。

     

      三类特色小镇究竟有何异同？

       类型1：产业类特色小镇

产业类特色小镇本质上是产业园区的升级版。无论是特色产业型、文化创意型还是金融创新型、高端制造型，其核心仍然是通过招商引资，吸引企业进入，推动产业发展。与产业园区的区别在于产业特色更加突出，产城融合度更高，产业生态和配套更符合现代产业发展的需要，环境更加优美。

       产业类特色小镇的常住居民，主要由原有的镇区居民和产业人口构成。其中，产业人口主要从事小镇的主导产业和相关服务业。

       产业类特色小镇的盈利模式和产业园区没有任何区别。基础性收入就是物业租售和物业管理收入，增值性收入就是产业服务收入，产业生态型小镇可以有投资性收入。大多数产业类特色小镇的旅游收入可以忽略不计。

       特别需要指出的是，产业类特色小镇的基础设施、配套设施、景观打造，最主要的功能是为入驻企业和人员创造良好的环境，而不是为游客服务，因此不宜一律按照景区标准建设，而应该按照宜居城市标准建设。很多高端产业型企业，比如金融企业、研发企业，更需要安静的工作环境，而不是游客混杂的环境。

       

类型2：旅游类特色小镇

       旅游类特色小镇本质上就是景区或者是景区的变形版。无论是历史文化型、休闲旅游型还是特色风情型，其实质都是通过文化、历史、自然资源的挖掘和景观的打造，吸引游客，获得旅游收入。

       旅游类特色小镇往往由于受历史文化保护和环境评价限制，很难和大型社区相结合。因此，常住居民以镇区原有居民和旅游从业者为主。

       旅游类特色小镇规划的要点在于通过选址、景观和品牌打造，以获得最大的客流。但和现有大型景区相比，客流少可能是旅游类特色小镇最大的劣势。

       在这种情况下，如果旅游类特色小镇不能与养老、教育等产业结合，仅仅靠客流、靠“吃住行游娱购”来平衡收入，投资回收压力会非常大。因此，在规划建设旅游型特色小镇时需要格外慎重。

       类型3：社区类特色小镇

       社区类特色小镇的功能以居住为主，兼顾产业培育和文化、景观的打造。核心是通过大型社区建设为城市居民创造更加良好的居住环境，平衡收入；通过产业发展树立产业地位；通过文化挖掘、景观营造增强社区吸引力。

       社区类特色小镇的居民，由镇区原有居民和城市迁入人口构成。其中，城市迁入居民的绝大多数与小镇的主导产业没有关联，这是社区类特色小镇区别于其他两种类型特色小镇的最大特点。

 农业型特色小镇建设的重大意义：

       农业型特色小镇是社区类特色小镇的一种细分类型。建设农业型特色小镇是破解城乡二元结构的一剂良方，不仅具有现实的、经济的可行性，也会有很好的社会效益。

       1.可以在满足农业需求中扮演多重角色。特色小镇几十公里外的城市母体孕育着巨大的农业需求。针对不同层次的需求，特色小镇可以扮演多重角色，和城市经济牢牢焊接在一起。比如，农业生产基地管理者的角色，物流配送起点的角色，订单农业执行者的角色，乡村旅游度假中心的角色。

       2.生鲜电商的“后院”。近年，生鲜电商或者了长足发展，其最大特点在于打破了农业供求在时间和空间上分离的状况。特色小镇可以作为生鲜电商的“后院”，尽管目前多数生鲜电商实际上还是通过一级批发市场来采购，但依托特色小镇的周边，可以增加产地直供在整个商品供给中的比例。比如，可以在特色小镇周边种植时令的花果、蔬菜，经由生鲜电商供给给城市消费者。

       3.农业本身可以作为产业特色。特色小镇依托城市母体，通常拥有一定的产业优势和特色。实际上，农业也完全可以成为特色小镇的产业特色，在一些农业资源禀赋良好，或者周边本身就有地理标志性产业的地区。可以开发附加值高的农业产业集体，打造大特产品牌，推动农产品深加工。

       4.打造多层次农业需求。城市对于农业的需求是多层次的，特色小镇可以通过打造农业多层次产业体系，满足城市对于农业 的多层次需求，打造农业服务“综合体”。比如，针对养老需求，特色小镇可以打造休闲农业和乡村旅游项目。针对养老需求，可以建立养老社区，针对城市休闲需求，可以建设特色农庄、农家乐等。

      

 怎样建设农业型特色小镇？

       特色小镇规划是一项综合性规划，在充分提炼当地特色的基础上，需要叠加产业规划、历史文化及自然资源特点挖掘、基础设施规划、人居环境及景观设计、体制机制创新、小镇运营管理等诸多内容。

       通过我们的实践总结，农业型特色小镇在规划中，主要有以下七个要点：

       1．选址

       农业型特色小镇的选址，直接决定了小镇的“特色”所在。通常需要具备以下条件：

       一是位于城市周边。一线城市，车程在1小时之内；二三线城市，车程在半小时以内为宜。二是农业相对发达的地区，有相对充足的可流转土地。三是最好具备生态环境好，有可以挖掘的自然资源、历史人文、特色产业等条件。

       2．产业选择

       以现代农业中的规模农业、设施农业、休闲农业和智慧农业为核心构建农业产业体系。最好当地拥有比较独特的农林牧渔产品，有条件的特色小镇可以在品牌农业方面发力。在这过程中要注意区域品牌和企业品牌之间的关系，在区域公用品牌的基础之上打造企业品牌。现代农业发展的同时，形成的风貌具备构建良好景观的条件。

       在发展农业的同时，同时挖掘具有当地特色的历史文化、自然资源和特色产业等，形成特色小镇的辅助产业，构建特色小镇品牌。

       3．社区

       居住社区的首要目标是成为城市居民的第一居所。要建设适于社区居民与农民间交流的空间，打造市民农园是社区居民和农民最好的交流空间和手段。从生活服务、健康服务和快乐服务三个方面构建社区服务体系。

       4．配套

       要按照宜居城市标准进行农业特色小镇的配套设施建设。除道路、供水、供电、通信、污水垃圾处理、物流、宽带网络等基础设施外，重点搞好社交空间、休闲娱乐空间、健身设施和文化教育设施建设。尤其在教育和康养等方面，应形成亮点。

       5．景观

       景观建设以满足居民需要为主，兼顾游客需要，因此不一定需要按照3A级景区的标准建设，更多的应该考虑实用性。可以通过挖掘当地的特殊历史人文特色，形成有吸引力的地标性景观。

       6．农民利益保护

       在农业特色小镇建设的过程中，农民利益保护是重中之重。要通过提供合理用地补偿、土地租赁、企业入股、提供就业机会、提供培训和良好社会福利等手段，确保农民利益得到切实的保护。

       7．政策与机制

       农业特色小镇建设，未必一定是建制镇。因此要在用地指标、审批和管理权限方面寻求创新和突破。

       同时，农业特色小镇的开发，一定要采用市场化的运作机制。政府仅负责政策和规划支持，具体的运作，要由市场化的企业主体来进行。

       

农业特色小镇的前景展望：

       尽管从本质上讲，特色小镇的核心在于特色，而特色应当应根据当地的资源禀赋情况，因地制宜。但是，就我国国情而言，农业特色小镇应当在特色小镇中占一定的比例，农业特色小镇不仅是特色小镇中的主要形态之一，而且是特色小镇之“本”。

       农业特色小镇盈利模式的重点在于农业特色。农业特色小镇应当以农业为核心，在盈利上以农林牧副渔为主要盈利模式，同时，注重盈利的多元化，不放弃旅游、观光、养老等收入，实现综合和协调发展。

       农业特色小镇发展农业，要注重发展特色农业。依托特色农产品或深加工产品，打造地域品牌，塑造企业品牌，或者特色小镇品牌，实现品牌溢价。

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2017年9月09-10日

时间： 2017年9月9日-10日（2天1夜，第三天考察）

地点： 中国●杭州

参与资格：文旅产业地产开发商及相关产业链 董事长 总裁  300人

峰会特色：实操专家讲解+案例分析+模块总结+实地考察